- 来源：互联网
- 发布时间：2026-04-02 16:45:27
很多朋友都知道房贷月供有两种计算方式，只是不知道怎么算。作为一个专业的房地产人，怎么能不掌握这些知识呢？
今天给大家分享如何计算月供，如何自己制作月供系数表，方便计算月供。
一个
平均资本加利息
等额本息就是每个月的本金和利息都是一样的，也就是银行的月还款是同一个意思，银行的本金和利息平均分配到每个月的还款日。
大家都说房贷便宜，其实银行赚钱还挺奸商的，因为他们是以复利模式贷款给我们，按月复利！(腹黑，为什么人家存款利息不低得可怜，还复利？)，好在银行给你的月供也给你复利，让人觉得有点安慰。所以这种模式不同于民间借贷***所做的无息还款。
让我们言归正传。先说等额本息月供的计算公式，就是下面这个。
在…之中
y:表示月供，是“月”字的第一个拼音字母；
p:指本金。如果借100万30年，P是100万；
I:表示月利息。如果你的商业贷款基准(4.9%)上浮10%，I=4.9(1 10%)-12=0.449167；
n:就是每月还款的次数。如果你贷款30年，一年12个月，每月还款数是360。
先说这个公式是怎么推导出来的。这里面用到了一个公式，等比数列求和公式(后面我会附上)。
我们假设S代表本金利息之和(即本金和利息)，P代表本金，Y代表抵押人每个月要偿还的等额月供。
那么，根据复利公式，银行要获得的本金和利息是
S=P(1 i)n
抵押人还应对每月应偿还的等额月供支付利息，每月产生月供及月供复利。
第一个月是y(1 i)n-1
第2个月是y(1 i)n-2。
第3个月是y(1 i)n-3。
第4个月是y(1 i)n-4。
…
第n个月y(1 i)0=y
这些月供、利息和总和也应该等于银行的本金和利息
s=y(1i)n-1y(1i)n-2y(1i)n-3…y(1i)2y(1i)y
=
PS。这里用的是等比例数列求和公式。
同时还有银行本息s=p (1i) n。
所以很容易得到等额本息的计算公式(月供计算中最难的一个):
2
平均资本
平均资本是指每月偿还本金是一样的，月供分两部分。每月偿还的本金是一样的，未还的本金加一个月的利息。
月供为y(每月递减)，月本金为p=Pn，其中p为本金，n为月供期数。
第一个月，本金P，待还利息Pi，其中I为月利率，月供P PI；
第二个月，本金为P，需还利息(P-p)i，月供为P(P-P)I；
第三个月，本金为P，需还利息(P-2p)i，月供为P(P-2p)I；
……
第n个月，本金为P，需还利息 I=P I，月供为P PI；
因此，平均资本的规则是，每个月的差额为pi，第一个月的月供最高，第一个月的月供为pi(其中p=Pn，P为贷款本金总额，N为贷款的月供期，I为贷款的月利率)，随后的月供将等量递减，递减的金额为P I。
三
月供应系数表的制作
因为平均资本的计算比较简单，第一个月的月供=p Pi，月供减少Pi，所以月供系数表只需要做一万元贷款的等额本息，其余可以类推。比如贷款100万，就是贷款1万乘以100的系数。
只要在基准利率、浮动比例、给欧的贷款期限上加一万元
/img.php?k=房贷提前还款计算器2022最新版,建行等额本息提前还款计算器5.jpg">例1：
假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。
如果我们套用公式
那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,
经计算，最终月供 y=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。
例2：
假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。
他的月供就是：
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1个月的月供：7269.44；
第2个月的月供：7256.96；
第3个月的月供：7244.48；
……
余此类推，依次递减 12.48 元。
4
等额本金和等额本息的优劣
等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。
5
要不要提前还款
其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！
