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- 发布时间：2026-04-02 01:14:49
很多购房者比较关心的一个问题就是，房贷利息是如何来计算的。虽然银行贷款时会直接给出需要归还的利息，但是却没有说明这些利息是通过什么方式计算出来的。那么小编就分享一个简单易懂的房贷计算方法，直接套用就可以了。
房贷利息影响因素
首先需要知道影响房贷利息的必要四个因素是贷款本金、贷款期限、贷款利率、还款方式。
贷款本金指的就是房贷金额，即购房总金额减去首付的那一部分。
贷款期限就是偿还房贷的时间，最长为30年，最短为一年。贷款期限越长，利息就越高。
贷款利率会根据是否为首套房、公积金贷款还是商业贷款、同期LPR利率是多少、贷款银行等多个方面来决定。而一般来说，贷款期限都是在，所以都是只算5年以上贷款利率的。
公积金贷款利率全国统一执行，5年以上为3.25%。商业贷款利率会有个基准数，5年期限以上就是4.35%，不同银行还会加减基点，10基点就等于0.1%贷款利率。
还款方式会分为等额本息以及等额本金两种，而前者产生总利息比后者多，但是月供每期都是相同的。
房贷利息计算公式
等额本息
月还款额=本金*月利率*[（1+月利率）^n/[（1+月利率）^n-1]
因为是要计算所需要还款额而不是单纯利息是多少，所以需要求出月利率贷款总期数次方值。公式中n表示贷款总期数，例如20年就是240期，符号^表示求一个值次方。
该公式计算完毕之后得到的就是，等额本息还款方式下每月需要还款金额。之后需要将其乘以贷款期数再减去本金，那么所得到的的就是房贷总利息了。
这是因为等额本息还款，每月归还金额是本金逐渐增加，利息逐渐减少的。例如贷款70万元、利率4.35%、期限是30年。那么总利息为54.7万元，每月还款3464.10元。
等额本金
月还款额=本金/n+剩余本金*月利率
总利息=本金*月利率*（贷款月数/2+0.5）
等额本金计算公式就比较简单了，因为它是按照剩余本金来计算每月利息是多少的。每月归还本金不变，利息减少，所以该还款方式下月供是逐期减少的。
还是一样用上面示例之中的房贷数据，可以得到总利息为45.3万元，第一期应还金额为4452.78元。相比于等额本息还款方式来说，总利息利息减少了10万元。
而且还需要注意一点就是，房贷是按月复利计算，也就是每月所产生的利息会增加到剩余本金之中。这就是为什么直接套用利率乘以贷款年限这个公式得到的利息，和实际房贷利息不同。
