城市商品房预售管理办法（房屋销售管理办法）

为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，5月10日，山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、山西银保监局发布《山西省商品房预售资金监管办法》（下称《办法》）。《办法》要求，商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，最大程度保障商品房交易双方的合法权益。

预售款全额存入账户

预售资金监管计划包括：项目重点监管额度，单体工程重点监管额度明细；项目用款计划；监管银行、账户名称、账号等。房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应向购房人开具监管账户缴款单。购房人应凭缴款单，将全部购房价款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户。房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管银行、监管账户等信息，在商品房销售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示。

账户不得擅自扣划

监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。项目所在地监管部门可根据项目情况，综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额，包括建筑安装和区内配套建设等费用的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。其中，重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。在监管账户存续期间，商业银行不得擅自扣划。非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金，非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。

资金实行动态监管

《办法》中提到，重点监管资金额度可根据项目单体工程建设进度进行动态调整：

施工进度达到地上主体工程以上未达三分之一的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的85%；

施工进度达到地上主体工程三分之一以上未达三分之二的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的70%；

施工进度达到地上主体工程三分之二以上主体结构未封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的55%；

施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%；

项目基本建成，房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的20%；

取得项目综合竣工验收备案的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的5%；

完成不动产首次登记并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件的，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。

监管部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。

违规行为要受处罚

《办法》规定，房地产开发企业如未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的、变相逃避商品房预售资金监管的、未按规定使用商品房预售资金的、提供虚假材料的行为。符合上述一条，监管部门责令其限期整改，并可暂停其监管资金拨付，记入企业信用档案，逾期未改正的可暂停其商品房预售和合同网签备案，造成严重后果的，依法追究其法律责任。

《办法》自2022年6月5日起施行，有效期5年。对此，业内人士分析称，《办法》的出台，可以有效补足预售资金监管长期缺位的政策短板，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管，最大程度保证在建项目顺利交付，维护消费者的合法权益。

来源：山西新闻网