11月楼市再度降温，二手房价格无一城市上涨，专家：稳预期还需提高居民收入

房地产市场正在经历新一轮降温。

12月15日，国家统计局发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，连续5个月下跌，跌幅与上月持平。二手住宅价格指数环比下跌0.8%，连续6个月环比下跌，跌幅连续扩大。

具体来看，根据统计局的数据，11月份，新房环比上涨的城市只有9个，比10月再度减少了2个，下跌城市数有59个，创2015年2月以来新高；二手房环比上涨的城市为0，上次还是在2014年9月份。

在房地产利好政策不断的情况下，70城中房价下跌城市数量为何再创新高？未来楼市价格走向何方？

对此，多名地产经济学专家向时代财经分析认为，当前房地产市场负面情绪占主导，信心的恢复缓慢而曲折，房地产市场仍处于盘整阶段。未来需要需要因势利导，对相关利好政策要解读好，真正引导预期稳定，此外，在居民就业、收入和前景预期上要有改善，多方发力，持续将市场稳定下来。

市场情绪低位徘徊

当前房地产市场的利好政策效果仍显疲态，即便是一线城市的新政策也难带动整体房价的复苏。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年11月，政策刺激频次为79次。其中，11月，多个一线城市出台了利好政策，包括广州取消土拍限价，成为首个取消地价上限的一线城市；深圳降低首付比例、优化普宅认定标准；北京正式实施公积金“认房不认商贷”等。

但房价走势方面，自6月份以来，70城新房价格已持续下跌5个月，11月份70城新房价格跌幅继续保持高位。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，已连续2月下跌。北京、广州和深圳11月新房价格环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，仅上海环比上涨0.6%。

在此之前，在利好政策支撑下，9月份一线城市房价曾一度回升。数据统计，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，同比下降0.6%，新房房价指数环比跌幅连续两个月持平，同比跌幅连续三个月持平。其中，一线城市新房价格环比由上月下降0.2%转为持平，同比上涨0.7%。

“这可以说是悲观预期的结果。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代财经表示，8月底以来一揽子重磅政策出来，但效果不佳，导致市场主体预期偏悲观。而在有效的长效机制方面，比如城中村改造、配售型保障房等，又没有明确的刺激量目标，同时，就业、收入改善等方面不及市场预期。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪同样认为，市场情绪底部徘徊或许依然是房价上涨动力不足的重要影响因素。但关荣雪向时代财经补充道，政策持续力减弱一定程度上也影响到了房价上涨动力的不足。

根据其提供的不完全统计显示，尽管2023年11月，政策刺激频次达79次，但10月为86次，9月出台松绑政策144次达年内峰值。

持续增强对房地产市场的信心

当前，二手房价的情况同样差强人意。

11月份，全国70个城市二手房价格环比下跌0.8%，连续下跌6个月，且跌幅比10月份再次扩大0.2个百分点；同比下跌3.7%，连续下跌21个月，且跌幅比10月份扩大0.3个百分点。

其中，一线城市二手房价格环比下跌1.4%，跌幅较10月份扩大0.6个百分点，创有统计以来最大值；二线、三线城市二手房价格环比分别下跌0.7%和0.8%，跌幅均扩大0.2个百分点；一线、二线、三线城市二手房价格同比跌幅分别为2.9%、3.6%和3.9%。

实际上，当前二手房交易市场存在的“以价换量”情况。据诸葛数据研究中心统计，2023年11月监测重点城市二手住宅成交99454套，环比上升9.54%，同比上升32.70%，其中一线城市也反弹明显。

易居研究院研究总监严跃进对时代财经表示，三类城市二手房的环比指标都出现跌幅扩大现象，说明价格下滑是普遍性现象，“目前二手房去价格泡沫的过程还在继续，确实一些二手房的价格从高位开始调整。”

不过，李宇嘉认为，此前一直被视为价值保值增值前景良好的一线城市，二手房价下跌的更快，这一定程度上也反映了市场对房地产的悲观情绪。

未来如何稳住房价？

严跃进认为，在新的市场条件下做好年底销售的冲刺，各地要主动用好以价换量策略，提振销售业绩。同时对于土地市场地价企稳向好、一线城市购房政策进一步放松等，要解读好，真正引导预期稳定，持续增强对房地产市场的信心。

李宇嘉则表示，除了需求端的政策外，更重要的还是在新模式上有明显的量的对冲，比如城中村改造、保障房放量，另外在居民就业、收入和前景预期上要有改善，多方发力才能将市场稳定下来。

在关荣雪看来，进入12月，高层频频发声金融支持房地产，提出一视同仁满足房企的合理融资需求，尤其加大了对民营房企的融资支持力度，为市场信心回升注入动力，而且京沪也先后于12月14日发布关于优化调整购房政策的通知，向市场释放了强烈的积极信号，预计在利好政策的持续加持下，市场信心有望逐步修复回升。

事实上，今年的中央经济工作会议继2022年后，继续将对房地产市场要求放在防范化解风险相关内容中。会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。