2020年,房企物业板块迎来上市热潮。面对物管这只“现金牛”,各大房企纷纷入局,其中既有瓜熟蒂落顺势而上的,也不乏匆忙上阵只为分一杯羹的。

但潮水退去之后,才知道谁在裸泳。

2021年,在“房住不炒”大基调下,政策持续收紧,当地产真正的寒冬来袭,一年前还被大肆鼓吹的“光明未来”,被纷纷抛售。先是花样年卖掉了彩生活,接着是碧桂园卖掉了富力物业,当代置业卖掉了第一服务,曾经的「未来可期」,统统变成了「未来可售」。

在各大房企纷纷断臂求生的时刻,11月5日,万科发出公告,拟分拆万物云赴港上市。

一石激起千层浪。大局为重的万科,为何也突然驶进了快车道?

作为地产界的风向标,万科对于行业趋势的预判,总是有更独到的见解。

·别的房企在高周转赚快钱,他喊着“活下去”。

·别的房企物业在扎堆上市,他说先不急。

·别的房企在努力粉饰财务报表,他说别看股价,我们坚持“长期主义”。

·别的房企在垂死挣扎卖掉「未来」,他说我们现金流很牛。

结果一转头,万物云这只“现金牛”也要上市圈钱了。

万物云上市,既是意料之外,也在情理之中。

意料之外的是,它比想象中来得更早一些。今年4月,有媒体报道万科正在筹备物业公司IPO,最快在2021年底上市,当时朱保全回应称消息不实,否认了上市计划。

情理之中的是,万物云的上市是必然,并且以万物云目前的体量而言,上市必将重塑物管江山的格局。

有光必有影,凡事都有两面。万物云上市,究竟是万科主动吹响胜利的号角?还是万科被迫摆上牌桌的底牌?

01物业股 or 科技股

一直以来,郁亮都表示万物云会以城市服务商的角色去上市。

业务层面,在万物云的业务规划中,传统的住宅物业服务仅占space模块的一个分支。

人才层面,原阿里副总裁、阿里云智联网首席科学家丁险峰加入万科,为万物云更添了一抹科技色彩。

2020年10月底万科云这一品牌名称及VI的焕新升级也做到了逻辑自洽,可以说,在管理层的预期里,万物云的定位是科技公司而非传统的物管公司。

但是在目前的公告里,主要经营范围一栏,物业服务被排到了第一位。

半年报显示,万物云今年上半年实现营收103.83亿元,营业利润为10.43亿元,其中,住宅物业服务收入占比为55%,商业物业及设施服务收入占比为30.4%。

理想很丰满,现实很骨感。尽管管理层对万物云寄予了无限想象,但目前的万物云,远不足以撑起这一番厚望。

02 缺钱 or 顺势

根据财报,万科累计前三季度销售面积同比下跌9.8%,销售金额同比减少2.8%,归母净利润166.9亿元,同比大跌16%,总营收增长12.4%。

单看第三季度的销售情况,万科实现营收1043.7亿元,同比增长9.7%,环比减少0.45%;归母净利润55.42亿元,同比减少23.3%,环比减少42.16%;毛利率20.75%,同比减少6.31%。

总的来说,万科目前处于增收不增利的窘境。

10月29日,万科A股价再创新低,跌破净资产。无论是万科还是股东,都需要一针强心剂,万物云上市,或许是最好的选择。

那么,万物云如果真的上市,这只“现金牛”能值多少钱呢?

让我们先来看一组数据。截至11月5日,港股物业板块中总市值排名前三的是碧桂园服务,华润万象生活和融创服务,总市值分别为1772亿元,886亿元,436亿元,市盈率分别为42倍,57倍,37倍。

按万物云目前20亿左右的净利润,结合其在地产界的龙头地位及庞大规模(仅次于碧桂园服务),40-60倍的估值是相对合理的,也就是说,万物云如果上市,其市值可能在800-1200亿元之间。

根据半年报,万科的现金短债比是1.67,远低于中海(2.19)、龙湖(3.91)、建发(3.12)、华润(2.3)等绿档优等生,万物云的上市,毋庸置疑地将增厚万科的安全垫,但这一针强心剂,又能为万科保驾护航多远呢?

03 圈地 or 救市

正如前文所提到的,困难当前,房企首先想到的,都是出售“未来”。对于物管行业来说,规模决定了话语权,对于万科而言,这第一把交椅,自然也有当仁不让的傲气。

若想争坐这把交椅,万物云此刻上市也算恰逢其时。

公告中,万科并没有写明万物云IPO的主要目的。但一般情况下,物业股上市的主要目的大多是为了拓展规模,通过收购增加在管面积。

万科年报披露,截至2020年底,万物云在管面积5.66亿平方米。

目前市场上,恒大物业、奥园健康、佳兆业美好等优质商品都待价而沽。风雨飘摇的恒大,泥菩萨过河自身难保的佳兆业,应该都不会拒绝这样一根壮硕的橄榄枝。

除此之外,8月份与阳光智博资产换股的难题也有了解法,上市回购,或许是防止那4.8%股权被贱卖最好的方法。

机不可失,失不再来。

自此,恒碧万融已纷纷入局。

鲲鹏入海,又会带来怎样的新故事呢?